为进一步规范我市商品房预售资金监督管理，促进我市房地产良性循环和健康发展，防范房地产市场风险，切实维护购房人合法权益，根据《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房﹝2022﹞16号）、《广西壮族自治区住房和城乡建设厅、中国人民银行南宁中心支行、中国银行保险监督管理委员会广西监管局、广西壮族自治区地方金融监督管理局关于进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见》（桂建房〔2022〕5号）等有关规定，我局草拟了《百色市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

公开征求意见时间为2024年9月29日至2024年10月15日。请于2024年10月15日前将有关意见建议通过电子邮件方式发送至：bsfcjgk@126.com。

附件：百色市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》

百色市住房和城乡建设局

2024年9月29日

附件

百色市商品房预售资金监管实施细则

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我市商品房预售资金监督管理，促进我市房地产良性循环和健康发展，防范房地产市场风险，切实维护购房人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、住房和城乡建设部、人民银行、银保监会联合下发《关于规范商品房预售资金监管的意见》要求，结合本市实际，制定本细则。

第二条 凡在本市行政区域内批准预售的商品房项目，其预售资金的收存、支出、使用和监督管理，适用本细则。

本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的商品房（经济适用住房、限价商品住房等）出售时，购房人按合同约定支付的全部购房款项，含定金、首付款、商业银行和公积金中心发放的按揭贷款和其他形式的购房款等。

全装修商品房交付项目的装修工程价款应纳入预售资金监管。

第三条 预售资金监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制、保障建设的原则。

第四条 预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目完成不动产权证书（首次登记）终止。

第五条百色市住房和城乡建设局是百色市商品房预售资金监管部门（以下简称监管部门），负责会同相关职能部门指导和监督全市商品房预售资金监管工作。百色市城建档案和房屋交易中心受市住房和城乡建设局委托，负责指导各县（市、区）预售资金监管工作，具体负责百色市中心城区预售资金监督管理的事务性工作。各县（市、区）负责本辖区内预售资金监管工作。

中国人民银行百色市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局百色监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

市金融办依职能配合做好相关预售资金监管工作。

第二章 监管银行和账户设立

第六条 监管部门应当会同中国人民银行百色市分行、国家金融监督管理总局百色监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订资金监管服务协议，建立预售资金监管银行(以下简称监管银行)名录，提供相应的金融服务，配合开展预售资金监管业务。此前已确定纳入名录的监管银行可按约定继续使用，监管部门要对监管银行名录实施动态管理。

各监管银行业务系统应当与房屋网签备案系统、资金监管系统联网，实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等信息即时互通共享，确保业务办理便捷安全。

第七条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当在监管银行名录中选择一家商业银行作为预售资金监管项目的监管银行。房地产开发企业按照一次预售许可申请对应唯一一个账户的原则开设监管账户。

房地产开发企业应当通过资金监管系统申请开立监管账户，向项目所在地监管部门提交以下材料：

（一）预售资金监管账户开户申请书；

（二）营业执照、房地产开发企业资质证书；

（三）建筑工程施工许可证。

监管部门对房地产开发企业提供的材料进行审查。材料齐全的，即时出具监管账户开户通知单。

第八条监管账户名称应明显区别于房地产开发企业一般账户，设立监管账户名体现“项目商品房预售资金监管专户”字样。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。

监管账户名称、账户等信息应当在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置以及监管部门网站进行公开。商业银行和购房者签订住房贷款合同应当办理商品房抵押合同备案，备案合同的贷款账户与监管账户一致。

监管账户设立后，原则上不得更改。确需变更的，房地产开发企业与监管部门、监管银行、工程监理单位重新签订《四方监管协议》，在销售现场公示并告知购房人。变更期间不予办理新建商品房买卖合同网签、预售资金收存、使用等业务。原监管账户的结余资金转入新监管账户。

第三章 监管额度和四方监管协议

第九条预售资金监管额度是监管账户中按照确保项目竣工交付所需的建设资金额度，严格用于项目工程建设的相关费用。监管部门按照房地产开发企业所申报工程建设预算总额（包括建筑安装和配套建设等费用）的110％确定监管项目的重点监管额度资金，每平方米建安造价指标不得低于我市最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。全装修交付的商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。

预售资金重点监管额度确认后，因工程预算发生变化而需要调整预售资金重点监管额度的，应当报监管部门重新核定。

第十条项目建设过程中出现长时间停工、资金不按规定存入或拖欠农民工工资、逾期交房等风险性事件的，监管部门根据实际情况可将项目监管额度调整至所有商品房预售资金（包括原监管额度外的预售资金）全额监管。当项目存在重大风险隐患时，监管部门可全面接管监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，监管银行应当积极配合。

第十一条 核发《商品房预售许可证》前，房地产开发企业应与监管部门、监管银行、工程监理单位应当共同签订《百色市商品房预售资金监管协议书》（以下简称四方监管协议），《四方监管协议》包括商品房基本情况、监管账户、监管额度、预售资金收存及使用方式、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容。

第四章 预售资金的收存

第十二条 房地产开发企业与购房人通过房屋网签备案系统预签预售合同，按照合同约定的付款方式，房地产开发企业向购房人出具《商品房预售资金监管收存通知单》（以下简称“收存通知单”）。预购人凭收存通知单将首付款（含一次性全款）直接存入监管账户后，方可打印正式预售合同，并办理预售合同备案。商品房预售资金必须全部直接存入监管账户，房地产开发企业不得以其他任何形式或账户违规收存商品房预售资金。

房地产开发企业申请办理商品房预售合同网签备案时，应当提供商品房预售资金存入监管账户相关凭证；未按规定将商品房预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。

第十三条 房地产开发企业与按揭贷款银行（包括商业银行和住房公积金管理机构）签订按揭贷款合作协议，按协议约定将按揭贷款全部直接划入监管账户，并报监管部门备查。

购房人与按揭贷款银行签订购房贷款合同，应在合同中明确监管银行、监管账户，并约定将按揭贷款全部直接划入监管账户。

第十四条 购房人实行分期付款的，房地产开发企业应告知并协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定直接存入监管账户。商业银行要严格按照预售资金监管协议做好监管账户监控，定期与地方监管部门进行对账。

第十四条预售资金存入监管账户后，房地产开发企业应通过资金监管系统核实交款信息，提交至监管银行。监管银行确定预售资金存入后，应通过银行业务系统实时将交款信息传递给监管部门。

第五章 预售资金使用和退还

第十五条 监管资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，工程进度达到相应节点，房地产开发企业按比例申请使用监管资金，用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记或商品房现售备案前，监管银行不得擅自扣划；房地产开发企业为子公司的，集团公司不得抽调；不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。

第十六条 监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金，房地产开发企业可通过资金监管系统向监管部门申请提取，监管部门核实后由监管银行拨付，由房地产开发企业提取自行使用。

第十七条 房地产开发企业申请使用和提取监管资金，应通过资金监管系统向项目所在地监管部门提出申请，审核后通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭监管部门出具的预售资金使用（提取）核准通知书及资金监管系统的确认信息，即时完成款项拨付。监管银行应当实时监控商品房预售资金监管专用账户的收支情况，并提供给监管部门。

第十八条 监管部门对商品房预售资金使用申请，应当在受理后对项目工程进度进行现场查勘，并于3个工作日内完成审核，符合条件的，出具同意拨付证明，监管银行凭拨付证明拨付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位，不得支取现金；不符合条件的，应当通知房地产开发企业并出具商品房预售资金不予拨付通知书。

各节点相应的拨付数额不得超过以下最高限额：

（一）监管项目取得《商品房预售许可证》申请用款的，拨付数额不超过重点监管额度总额的 25%；

（二）监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的 40%；

（三）监管项目建成层数达到规划设计总层数的3/4申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的 60%；

（四）监管项目结构封顶申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的 70%；

（五）监管项目完成建筑安装工程及外立面装修申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的 80%；

（六）监管项目通过五方竣工验收的，申请用款的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的 90%；

（七）监管项目通过竣工验收备案的，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的 95%；

（七）监管项目取得不动产权证书（首次登记），并具备为购房人办理转移登记条件后，全额拨付剩余的重点监管额度资金，并解除监管。

在监管项目完成主体封顶节点之前，信用良好的房地产开发企业可以凭本地金融机构出具的保函，等额替换预售资金监管账户中的监管资金，但保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的70%。当监管项目出现纠纷索赔时，由出具保函的金融机构将索赔资金存入监管账户。

第十九条 有下列情况之一，监管部门不予办理拨付手续：

（一）监管项目未达到本办法规定的拨付节点的；

（二）房地产开发企业申请超出用款额的度部分；

（三）提交资料不实不全的；

（四）其他不符合拨付条件的情形。

第二十条 存入商品房预售资金监管专用账户的预售资金未达到重点监管额度，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可凭解除商品房买卖合同的协议等材料向监管部门申请从重点监管额度资金中退回相应购房款，监管部门应当在 5个工作日内核实，并出具同意拨付证明。存入商品房预售资金监管专用账户的预售资金达到重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。

第六章 预售资金监管终止

第二十一条商品房预售项目取得不动产权证书（首次登记）

，并具备为购房人办理转移登记条件后，应当按照下列程序办理解除商品房预售资金监管手续：

（一）房地产开发企业向监管部门提交解除商品房预售资金监管申请；

（二）对审核后符合解除监管条件的，监管部门应当在3个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》；

（三）监管银行凭《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续，并将监管账户终止信息传递至监管部门，监管部门据此终止监管。

第七章 监督、检查及管理措施

第二十二条监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，及时掌握商品房销售情况并对合同网签备案等情况，建立预警机制，防范市场风险。监管银行应定期与监管部门对账。监管部门应加强动态监管，定期进行工程进度现场检查。

第二十三条 监管账户内的预售资金应当用于监管项目的工程建设，有关部门不得扣划。如有关部门扣划预售资金的，监管银行应当及时通知监管部门。

人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在1个工作日内书面告知监管部门，监管部门应与人民法院充分沟通，严格按照有关规定执行。

第二十四条 房地产开发企业有以下行为之一的，由监管部门责令其限期整改，并按有关规定进行处罚，将其违规行为向社会公开，整改期间暂停签订该企业新增监管协议，暂停审核拨付项目监管资金，直至整改完成。未按期整改的，监管部门可提高该项目预售资金监管额度，由监管部门进行查处后，一并将有关信息推送相关部门，对情节严重的，依照相关规定处理及纳入重点监管，记入企业信用档案，并向公众提示预购风险。

（一）未按规定使用商品房预售资金的；

（二）未按规定将购房款存入商品房预售资金监管专用账

户的；

（三）隐瞒真实情况，提交虚假材料申请拨付预售资金的；

（四）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（五）其它违反本细则或者监管协议的行为。

第二十五条 监管银行有下列行为的，监管部门、市财政局、民银行百色市分行、百色国家金融监管总局百色监管分局按照各自监管权限责令其限期改正，暂停或终止其监管银行资格：

（一）未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；

（二）未按规定将预购商品房按揭贷款划转至监管账户的；

（三）擅自违规拨付或划扣商品房预售资金的；

（四）未按规定拨付商品房预售资金的；

（五）擅自截留、挪用商品房预售资金的；

（六）协助或允许房地产开发企业或受委托的房地产经纪机构以收取其他款项为名进行转账，变相逃避商品房预售资金监管的；

（七）不保存监管账户台账或不按规定向预售资金监管系统推送监管账户数据信息的；

（八）其他违反本办法和商品房预售资金监管协议的行为。

监管银行有第（一）至第（六）项行为的，由监管部门联合市财政局、民银行百色市分行、百色国家金融监管总局百色监管分局按照各自监管权限责令其改正和追回流失资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第二十六条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用监管额度内预售资金，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业信用不良行为记录；导致工程无法按时竣工的 ，依法追究相关责任人的法律责任。

第二十七条监管部门、相关银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依照相关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第二十八条本细则由市住房城乡建设局负责解释。市辖县（市、区）商品房预售资金的收存、使用及监督管理，可参照本细则实施。

第二十九条 本细则自印发之日起执行，有效期5年。以前有关规定与本细则不一致的，按本细则执行，如法律法规、上级政策有不同规定的，从其规定。

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