编者按：
城镇老旧小区改造是完善城市功能、增进民生福祉的关键举措，对提升城市人居环境品质、推动城市高质量发展至关重要。近年各地积极落实改造工作，成效显著，诸多小区在基础设施更新、公共服务优化等方面实现蝶变。现住房城乡建设部建筑杂志社聚焦改造中的重难点问题，精心推出一批典型案例的经验做法，以供其他城市参考借鉴，敬请关注。
广东省广州市越秀区三眼井社区微改造项目
所在地：广东省广州市越秀区
居民户数：6152户
楼栋数：112栋
建筑面积：23万平方米
投资额：0.299亿元
一、基本情况
三眼井社区微改造项目位于广州市洪桥街北部，南起大石街，北至越秀公园，东临小北路，西延吉祥路至中山纪念堂。建成于上世纪70-80年代，以公房和房改房为主。项目占地面积约16.13公顷，涉及6152户居民。该项目总投资约2990万元，改造于2020年6月30日正式启动，2021年7月14日全部完工。
社区内建筑本体日益危破，公共服务配套设施老化破损，老龄人口颇多、历史文化价值湮没，交通日益拥堵，空间环境活力消退，空间结构失衡。这些老旧小区的安全隐患和通病严重影响居民幸福感与获得感。
越秀区三眼井社区改造后全景图
二、改造内容及成效
一是关注民生，解决痛点，优化适老化设施。三眼井是较为突出的老年化生活型社区，通过优化18处无障碍通道、新增16处休闲桌椅、21处防护栏和多处楼道扶手等适老化设施，修理照明设施加装扶手114处，铺设改造燃气管道2562米，满足老少人群的需求。
无障碍设施改造前
无障碍设施改造后
二是在改善居住环境的基础上，更加注重挖掘洪桥街历史，让更多居民了解洪桥街的“贡院文化”、“客家文化”，强化社区独特的人文历史。社区入口景墙以“归乡客家，寻访黉桥”为主题，打造“诗意归家”的入口形象。
社区入口改造前
社区入口改造后
三是合理利用社区的金角银边，翻新公共墙体2.76万平方米，完善消防设施750个，改造雨污分流管道2.39千米，新建管线5.9千米。三眼清泉融合独特的贡院、书院文化，与三眼井特有的水井故事，助力社区人文故事传递。
三眼清泉改造前
三眼清泉改造后
四是街心花园节点通过清除无效地被，增设游园路径营造近500平方米的全龄友好的共享空间，栽种绿化2500平方米，铺设透水砖15700平方米，改造健身场地3处，设置垃圾分类点7处，增加社区居民的归属感和认同感。
街心花园改造前
街心花园改造后
五是坚持党建引领、建管并重，联动高校组建多方参与共同缔造，升级打造1500平方米的社区党群服务站。
三眼井党群服务中心室内图书馆
越秀区三眼井社区加装电梯鸟瞰图
三、亮点做法
（一）政民互动推进“人文改造”
一是坚持党建引领。在项目实施的顶层设计方面，主要得益于运用“共同缔造”理念和机制，健全动员居民参与机制，实现老旧小区改造项目居民从“要我改”为“我要改”。在社区党委、网格党支部“红色引擎”的牵引推进下，借助“三共委员会”议事共治平台，发动社区居民代表、入驻商户、租户、社区规划师、社区设计师等参与。充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民。社区在微改造的近一年时间里，召开了6次党建联席会议和8次三共委员会会议，已先后解决垃圾分类投放点设置、电梯加装便民服务、社区环境改造提升等社区综合性问题近40宗。推动老旧小区品质提升和社会治理创新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
二是深挖文化底蕴。在微改造的过程中，三眼井社区除了注重社区“颜值”的打造，也注重社区历史底蕴的挖掘与传承。三眼井社区因“汲泉惠民”的典故而得名，改造中社区重现三眼清泉景观，坚持以人民为中心的发展思想和“共建共治共享”的理念。同时，本次改造结合“贡院文化”“客家文化”，规划出“科普广场、低碳广场、街心花园”3块公共活动绿地，极大增加公共休闲空间和文化氛围。
（二）补齐短板改善“生活环境”
一是完善后续管养。对社区内的“政务”“商务”“服务”“家务”进行整合升级和流程再造，形成数字化、智慧化业务场景，为居民、政府、企业等提供便利，社区通过打造电信5G智慧社区平台，积极引入智慧管理元素，新增摄像头（含人脸识别）、智慧灯杆、门禁、智慧消防、智慧烟感等新技术设备。同时引入企业采用“CIM智慧社区应用平台”进行智慧运营管理。
二是注重持续造血。政府引导，社会运营，建设智慧社区实现长效管养。利用社区闲置资源运营管理，计划通过环卫管理、物业管理、公房管理、停车收费、广告收费、人才创业中心及公寓收入，着力实现保本微利的资金平衡；采用“CIM智慧社区应用平台”进行智慧运营，为绿化养护、公共区域保洁、共用设施维护等提供可持续标准化的服务；同时，导入社区养老、社区医疗、社区创业中心、人才租赁住房等相关产业，数据平台对运营收益进行统计，实现减人增效，让老社区再度焕发新活力。
（三）人机交互更新“管理格局”
一是“网格化”精细治理。由党员、居民群众担任“网格助手”、“楼栋管家”，组织带领居民群众积极参加“党群志愿服务队”等多种活动，构建“共建共治共享”社会治理新格局。
二是“科技化”智能管理。利用PC端平台系统和移动端小程序打造智慧社区服务场景，监测高空抛物、环境监测、火灾预警、电梯监控等十余种场景。同时，对三眼井社区构建了元宇宙社区，社区居民、物业公司、商业均可通过ID在元宇宙社区里参与社区活动、发布信息、展示商品等。
三眼井智慧社区服务场景
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