沧州市城镇住宅小区前期物业管理招标投标管理办法

第一章 总则

第一条 为规范物业管理招标投标活动，保护物业管理招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）、省住建厅《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》（冀建法改[2021]1号）等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

本市行政区域内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条 沧州市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的监督工作，为全市物业管理招标投标活动提供指导和服务。各县（市、区）住建局（建设局）依据本办法规定职责负责所辖行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第五条 新建住宅小区销售前，开发建设单位应落实前期物业管理方案，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，并按照规定向项目所在地的县（市、区）住建局（建设局）进行备案，取得备案证明。

投标人少于3个或建筑面积小于5万平方米的，经项目所在地县（市、区）住建局（建设局）批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

开发建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业项目所在地行政审批部门提供前期物业服务招投标或议标备案证明。

第二章 招标

第六条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的开发建设单位。

第七条 前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不相适应或者和履行合同无关等要求。

第八条 招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构代理完成招标工作。

代理机构应具备相应物业管理招标代理的业务能力，以及良好的经营诚信记录。

物业管理招标代理机构在物业管理招标代理中，必须严格遵守相关法律法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。若违反规定从事招标代理业务的，依法承担相应的法律责任。

第九条 招标人决定对物业管理项目实施招标后，应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当至少包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准、起止时间等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（四）评标标准、评分细则、评标办法及程序；

（五）图纸及相关说明：房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、配套设施说明、配套设备的清单和技术参数；

（六）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（七）物业服务合同的签订说明；

（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十条 招标人完成招标文件编制后，实际启动招标工作前，应先向物业项目所在县（市、区）住建局（建设局）提交以下材料，办理招标备案：

（一）《物业管理项目招标备案表》；

（二）营业执照或业主委员会备案手续和业主大会决定；

（三）能够满足物业管理区域划分和物业服务费用测算要求的建设工程规划许可证和规划详图或规划总平面图；

（四）物业管理用房和物业经营用房配置情况说明；

（五）招标文件、招标公告或招标邀请书；

（六）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供委托招标代理合同；

（七）物业管理项目的其他必要资料。

物业项目所在地住建局（建设局）对符合规定条件的申请，在受理之日起5个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。

第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在市住房和城乡建设局网站和市物业管理协会网站发布招标公告，公告期不得少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标条件（包括招标备案情况、招标项目名称、地址、类型、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况）；

（二）投标人资格条件；

（三）招标文件的获取（投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方法）；

（四）投标文件的递交；

（五）发布公告的媒介；

（六）联系方式（招标人名称、招标代理单位名称及联系方式）。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有独立法人资格的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定内容。

第十二条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括下列内容：

（一）资格预审申请书格式；

（二）申请人须知；

（三）需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料；

（四）河北省物业服务企业信用报告。

第十三条 招标人在招标公告中未规定资格预审程序，不得进行招标预审环节。

第十四条 进行资格预审的，招标人应当预先设定入围投标人的数量。

经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。对资格预审有法律、法规规定的，从其规定。

第十五条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织答疑会，由招标人针对投标人的提问逐一作出答复和说明。

第十七条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件制作的，招标人应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截至时间。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十九条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下时限完成物业管理招投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三章 投标

第二十条 本办法所称投标人，是指具备独立法人资格和招标文件要求的其他条件，响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

投标的物业服务企业应当符合招标文件的要求并具备以下条件：

（一）具有独立法人资格的物业服务企业或其他组织；

（二）建立物业管理日常投诉处理程序、标准及相关制度；

（三）物业服务企业聘用的项目经理应当进行必要的职业技能培训，具备良好的执业能力。

第二十一条 投标人应按照招标公告或投标邀请书指定的地点、时间办理投标报名手续，报名时需提供以下资料，同时获取招标文件：

（一）营业执照；

（二）授权委托书；

（三）招标公告或投标邀请书中规定的其他资料。

第二十二条 投标保证金提倡投标人使用保函。其金额不得超过招标项目招标控制价的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致，并在招标文件中明示。

第二十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件内容不得违反国家、省、市关于物业服务的相关法律、法规、规章和政策的规定。

投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。

投标函包括管理目标、物业服务费收费标准、履约承诺和编制说明等。

商务标书包括企业资信、企业文化和管理水平、管理实力、管理业绩的介绍、投标报价等。

技术标书包括项目管理服务理念、模式和目标，物业服务分项目标、标准与承诺，项目组织架构和主要管理人员介绍，主要工作环节管理制度、运行程序及检查控制方法、物业服务费用的收取形式、年度收支预算，以及物业服务早期介入、特约服务、其他委托代理服务等服务内容和收费标准。共用设施和共用部位的经营活动安排、预计收益和收益的分配使用等。

第二十四条 商务标书为明标，技术标书为暗标。技术标书应按照招标文件规定要求编制，否则按照无效投标文件处理。

第二十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

根据招标文件要求，送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十七条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人、其他投标人的合法权益和国家利益、社会公共利益，不得以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十八条 评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中，从沧州市物业行业专家库抽取的专家人数不得少于成员总数的三分之二。

招标人应当在开标前的3日内，向物业项目所在地住房和城乡建设主管部门提出申请，从沧州市住房和城乡建设局建立的物业行业专家库中，采取随机抽取的方式，确定评标专家。与招标人、投标人有利害关系的专家，应当回避，不得进入相关项目的评标委员会。物业行业专家在招标投标过程中，应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

物业行业专家有违规行为或不称职行为的，由沧州市住房和城乡建设局依法依规处理。

第二十九条 招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标，并邀请各投标人委派代表参加。

第三十条 开标由招标人或者物业管理招标投标服务代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

（一）投标人少于3个的，不得开标，招标人应当重新招标。

（二）投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。

（三）经确认无误后，由工作人员当众拆封招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，并对投标人提交的技术标书进行编号。

（四）宣布投标人名称及招标文件要求的其他的内容。

（五）开标过程应当记录在案，由投标人代表及其他相关人员签字确认，并存档备查。

第三十一条 评标过程应当保密。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法，独立进行评审。评审应当按照技术标书、商务标书、现场答辩的顺序组织实施。

评标委员会根据相关规定否决不合格投标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。所有投标文件被否决的，招标人应当依法重新招标。

第三十二条 招标人设立现场答辩环节的应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。除现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。召开现场答辩会的应在标书评审结束后，由评标委员会成员集体听取投标人的答辩，进一步考证投标人的履约能力。答辩顺序通过抽签确定，抽签方式由招标文件规定。答辩人可以为两人，其中一人应为投标人拟定的项目经理，其答辩的内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。招标人应当做好现场答辩记录，并由答辩人和评标专家签字。

第三十三条 评标方法一般应运用标书评审加现场述标和答辩的综合评估法，采取百分制。评标标准和评分细则应合理确定技术部分、商务部分和现场答辩，技术部分占比为50%-70%（包括管理服务理念、模式和目标，物业服务分项目标、标准与承诺，项目组织架构和主要管理人员，主要工作环节管理制度、运行程序及检查控制方法、物业服务费用的收取形式、年度收支预算，物业服务早期介入、特约服务、其他委托代理服务等服务内容和收费标准，共用设施和共用部位的经营活动安排、预计收益和收益的分配使用等），商务部分占比为10%-30%（包括资信、企业文化和管理水平、管理实力、管理业绩、投标报价、党建内容等。其中党建内容占比5%，企业建立党组织占比3%，同时按照相关规定开展党建活动占比2%），现场答辩占比为0-20%。

第三十四条 根据物业服务企业信用等级进行物业招投标记分管理，信用优秀（A级）企业综合得分加2分，信用合格（B级）企业综合等分加1分，一般失信（C级）企业综合得分减5分，严重失信（D级）企业综合得分减10分，并建议招标人取消D级企业的投标资格。

第三十五条 评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十七条 招标人及招标代理机构对投标文件的内容有保密义务，并应当在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存备查。

第三十八条 招标人应当自收到评标报告之日起3日内通过沧州市住房和城乡建设局网站、沧州市物业管理协会网站、售楼中心、物业管理区域等公示中标候选人，公示期不得少于3日。

第三十九条 公示期结束后，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

第四十条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料，向物业项目所在地物业管理主管部门办理中标备案手续：

（一）《中标备案表》；

（二）开评标过程资料；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）中标通知书。

物业项目所在地物业管理主管部门应当在受理之日起5日内办理中标备案手续。

第四十一条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，参照《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》中的示范文本签订物业服务合同（含前期物业合同）。物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

第五章 附则

第四十二条 用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘物业服务企业的，可以授权其业主委员会履行招标人职责，参照本办法执行。应当在原物业服务合同终止或解除前60日内，完成物业管理招投标活动。

第四十四条 住宅物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据国务院《物业管理条例》予以处理。

第四十五条 本办法自2024年12月20日起施行。《沧州市物业管理招标投标管理办法》（沧建〔2022〕14号）同时废止。

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