桂林航天航空科技城一期
前期物业服务招标文件
招标人：桂林智航房地产开发有限公司
2024年12月 24日
桂林航天航空科技城一期前期物业管理服务投标邀请书
（邀请单位名称） ：
本招标项目桂林航天航空科技城一期前期物业管理服务已获桂林市住房和城乡建设局批准，项目已具备招标条件，现邀请你单位参加 桂林航天航空科技城一期前期物业管理服务投标。
一、投标人资格要求:
1.具备独立法人资格；
2.具有丰富的住宅小区物业管理服务经验；
3.具有良好的服务意识和优秀的管理水平，在业内具有一定知名度和影响力。
4.具有良好的银行资信和商业信誉，没有处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产状态。
二、招标项目的简要说明
本项目的物业类型为：住宅、商业。
本项目分规划用地面积 102107平方米，总建筑面积 194988.01 平方米，地上总建筑面积（计容建筑面积）149880.16平方米（其中：住宅建筑面积 130002.88平方米；公共配套服务面积：5907.05平方米；商业面积：13028.67平方米；其他大门快递站等面积：941.26平方米，）。不计容面积：45107.95平方米。建筑密度29.63%，容积率1.47，绿地率 30.02%。机动车停车位1084 个（其中：地下机动车停车位 1046个；地面机动车停车位 38个），非机动车停车位 2852个。
本项目共计建筑物 48栋（其中住宅 42栋752套，4#楼为传达室，14#楼为幼儿园，7#、17#、24#、34#楼为商铺、写字楼和公寓）；建筑结构为框架剪力墙。
配套设施情况：
公共配套面积共计5907.05平方米。其中24#、34#楼设置物业服务用房建筑面积405.56 平方米，24#楼设置社区服务站建筑面积307.5平方米，24#楼设置文化活动站建筑面积646.01平方米，34#楼设置养老服务设施建筑面积307.79平方米，34#楼设置婴儿服务照护用房建筑面积172.00平方米，34#楼设置社区卫生服务站建筑面积123.2平方米，34#楼设置公共厕所建筑面积55.04平方米，14#楼设置幼儿园建筑面积3889.95平方米。
不计容面积：45107.95平方米。其中一层架空公共活动面积809.5平方米，一层架空通道面积114.8平方米，地下车库面积44183.65平方米。
三、交付时间：
小区于 2024年 7月开工建设，工程计划于2026年 10月竣工并交付使用。
四、合同期限：签订合同生效至业委会成立并签订新的物业服务合同止。
五、投标截止时间：2024年1月3日上午9：30分正。
六、招标人：桂林市智航房地产开发有限公司
招标人地址：桂林航天工业学院南校区探天楼B座（206室）
桂林市智航房地产开发有限公司
2024年12月24日
目 录
投标人须知前附表
项号 | 条款号 | 内容 |
1 | 1 | 项目名称： 桂林航天航空科技城一期前期物业服务招标文件 |
2 | 2 | 投标人资格要求：1.具备独立法人资格； 2、具有丰富的住宅小区物业管理服务经验；3、 具有良好的服务意识和优秀的管理水平，在业内具有较大知名度和影响力。4. 具有良好的银行资信和商业信誉，没有处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产状态。 |
3 | 10 | 投标报价：投标人必须就《项目需求》中的所有服务内容作完整唯一报价，否则，其投标将被拒绝。 |
4 | 14.1 | 投标有效期：90天（日历天）。 |
5 | 15.5 | 投标文件：正本一套、副本四套，共五套。密封递交。 |
6 | 17 | 投标文件以密封形式递交至：桂林航天工业学院南校区飞天楼520会议室（桂林市金鸡路2号） 联系人： 联系电话： 投标文件递交时间：2025年1月 3 日上午9：00分正 投标文件递交截止时间：2025年1月 3 日上午9：30分正 |
7 | 18 | 开标时间：2025年1月3 日上午9：30分正 开标地点：桂林航天工业学院南校区飞天楼520会议室 |
8 | 19 | 评标方法：综合评分法。 |
9 | 10.1 | 招标上限控制价：本项目招标上限控制价为前期物业服务费单价住宅不超过壹圆玖角（￥1.9 元）（此报价包含消防维修保养、消防设备检验；电梯维修保养、年检、运行电费；二次供水加压费）； 商铺不超过叁元（￥3.0元）； 凡超过本次招标上限控制价的投标报价均为无效投标。 |
10 | 现场踏勘：投标人自行现场踏勘，必须根据现场实际情况编制投标方案和报价。勘察现场所发生的费用由投标自行承担。 |
投标人须知
一、总 则
1. 项目名称及项目编号
详见本须知前附表第1项。
2. 投标人资格要求：
详见本须知前附表第2项。
3. 投标费用
投标人需自行承担所有与本次投标有关的全部费用。
二、招标文件
4.招标文件构成
4.1招标文件包括：
⑴招标公告；
⑵投标人须知及前附表；
⑶项目需求；
⑷合同主要内容及廉政合同；
⑸评标方法和中标标准；
⑹投标文件(格式)
5.招标文件的澄清和修改
5.1任何要求澄清招标文件的投标人，投标截止日期时间10日前提出以书面形式或传真、电报通知招标人。招标人将以书面形式自收到异议之日起3日内予以答复，同时认定其他澄清方式为无效。
5.2招标人可主动地或在解答投标人提出的问题时对招标文件进行必要的修改，修改的内容可能实质影响投标文件编制的，招标人将在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有领取招标文件的投标人；不足15日的，应当相应顺延投标截止时间。
5.3投标人收到修改通知后，应在规定时间内以书面形式向招标人确认已收到该修改，未书面确认的，视为已收到并获知该修改内容。
5.4招标人可视具体情况，延长投标截止日期和开标时间，至少于投标截止时间3天前以书面形式通知所有领取招标文件的投标人。
三、投标文件的编制
6.投标文件编写注意事项
6.1投标人应认真阅读招标文件，按照招标文件的要求编制投标文件。如果没有按照招标文件要求提交投标文件，没有对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，该投标将被拒绝。
6.2招标文件提出的实质性要求和条件是指本招标项目所涉及的报价、项目需求、服务内容及其它要求、合同条款等内容。
7.投标的语言及计量单位
7.1投标人的投标文件以及投标人与招标人所有来往函电统一使用中文(特别规定除外)。
7.2投标文件中使用的计量单位除招标文件中有特殊规定外，一律使用法定计量单位。
8. 投标文件构成
8.1投标文件应包括下列内容（相关文书格式按招标文件第五章要求的格式自行填写，且投标人应按下列顺序自编目录及页码装订成册,否则,填写不合格、文件失散以及由此而引起的后果由投标人自负）：
（1）投标函（必须提供）；
（2）法定代表人身份证明书（必须提供）；
（3）投标人的法人授权委托书原件（格式见附件）（委托代理时必须提供）；
（4）投标人有效的营业执照副本复印件（包含本次招标招标服务的经营范围，必须提供）；
（5）指派担任本项目经理的《全国物业管理从业人员岗位证书》复印件；消防管理人员消防证；电梯安全管理员上岗证（必须提供）；
（6）投标报价表（必须提供）；
（7）投标人针对本项目的项目实施方案；
（8）投标人认为其他必须提供的证明材料。
9.投标文件格式
9.1投标人应参照招标文件第五章中“投标文件(格式)”编制投标文件。
9.2投标人应按招标文件提供的投标函、投标报价表等格式详细完整地填写各项内
容。
9.3在投标报价表中,投标人应详细标明所提供服务的明确报价。
9.4投标文件须编制目录及页码，目录与页码必须保持一致，否则因此造成的一切后果由投标人自行承担。
10.投标报价
10.1投标人须就《项目招标需求》中的全部服务内容作唯一完整报价。招标上限控制价：本项目招标上限控制价为前期物业服务费单价住宅不超过壹圆玖角（￥1.9 元）（此报价包含消防维修保养、消防设备检验；电梯维修保养、年检、运行电费；二次供水加压费）； 商铺不超过叁元（￥3.0元）；凡超过本次招标上限控制价的投标报价均为无效投标。
10.2本招标项目以 包干 的形式发包，投标报价应包括所需服务费、人工费、保险、利润、投标人应缴纳的所有税费等一切费用。
10.3对于投标人免费提供的项目，投标人要先填写该项目的实际价格，再在旁边注明免费，不纳入合计总价范围。
10.4投标文件的报价大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；开标一览表的报价与投标分项报价表合计金额不一致的，以开标一览表金额为准；单项累计之和与总价不符，以单价为准；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。如果投标人不接受对其错误的更正，其投标将被拒绝。
11.投标货币
11.1投标应以人民币报价。
12. 投标人资格证明文件（属复印件的评标时评标委员会有权要求投标人提供相关原件进行核查）
12.1投标人资格证明文件含以下文件(其中注明“必须提交”的文件均必须于本项目截标前与投标文件同时提交，否则将被当作资格审查不合格而取消投标资格)：
⑴投标人有效的“企业营业执照”复印件（要求清晰反映营业执照年度年检合格情况记录和包含与本次招标有关经营范围）(必须提交，同时要加盖单位公章)；
⑵法人授权委托书原件和委托代理人身份证复印件（委托代理时必须提供，同时要加盖单位公章）；
⑶投标人名称的变化及有关批件（如有，请提供）；
⑷投标人认为必要提供的声明及文件资料。
13.证明货物的合格性和符合招标文件规定的文件：无
14.投标的有效期
14.1投标文件有效期详见本须知前附表第4项规定。
14.2在原定投标有效期满之前，如果出现特殊情况，招标人可以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，投标人须以书面形式予以答复。同意延长投标有效期的投标人不允许修改其投标文件。
15.投标文件的书写及签名、盖章要求
15.1投标文件正副本必须用不褪色的墨水书写或打印，否则其投标无效（副本可以用正本复印，但要求盖章的必须在复印后加盖单位公章）。
15.2投标文件的书写应清楚工整，修改处应由法定代表人或委托代理人签字或加盖公章，否则其投标无效。
15.3字迹潦草、表达不清、未按要求填写或可能导致非唯一理解的投标文件可能被认定为无效的投标。
15.4投标文件应由法定代表人或委托代理人在凡规定签名、盖章处逐一签名和加盖单位的公章，否则其投标无效。
15.5投标文件的份数：投标文件的份数详见本须知前附表的规定。并在投标文件注明“正本”、“副本”字样，一旦正本和副本不符，以正本为准。
四、投标文件的递交
16.投标文件的密封与标记
16.1投标人应将投标文件正、副本分别装订成册，然后一并装入投标文件袋中并加以密封，所有封贴处必须密封后签字[投标人法定代表人或其委托代理人签字均可，当为代理人签字时由代理人在开标会上随身携带授权书原件以备核验]或盖投标人单位公章。
16.2投标文件袋上应写明（空格内要求写明具体内容）：
⑴招标项目名称：
⑵投标单位：
⑶地址：
⑷联系人：
⑸联系电话：
⑹开标前不得拆封
16.3单个文件袋无法装入文件时，投标人可按上述要求和文件袋样式另行包装。
16.4投标文件的密封以投标文件袋无明显缝隙暴露袋内文件且封口处有密封签字或投标人单位公章为合格。
16.5投标人在递交投标文件时外包封袋未按本须知要求密封、标记的，招标人有权拒收，拒收所产生的后果由投标人自负。
17.投标截止时间
17.1投标文件的递交不得迟于本须知前附表规定的截止时间。
17.2投标人必须在规定时间内将投标文件送到本须知前附表规定地点，超过投标截止时间送达的投标文件将不予受理。
17.3投标人的法定代表人或其委托代理人凭个人有效身份证明原件签到后递交投标文件。
18.投标文件的修改及撤回
18.1投标人在投标截止时间前，对所递交的投标文件可以进行补充、修改或撤回，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
18.2投标文件的修改或撤回通知应由法定代表人或其委托代理人签字并加盖单位公章，按本须知第15条及第17条的规定编制、密封、标记和递交，并在封面上标明“修改”或“撤回”字样。对已递交的投标文件进行补充、修改或撤回的书面通知可单独用文件袋另行封装。
18.3在投标截止日期后，投标人不得对其投标文件做任何修改。
18.4在投标截止期日后的投标有效期内，投标人不得撤回其投标。
五、开标与评标
19.开标
19.1招标人将在投标人须知前附表第7项规定的时间和地点进行开标，投标人的法定代表人或其委托代理人于开标前必须在开标记录上签字。
19.2开标时，由投标人代表或招标人监督人员检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由招标人工作人员当众拆封。
19.3招标人将做开标记录（包含投标人名称等）。
20. 评标
20.1本招标人根据招标项目的特点依法组建评标委员会。
20.2投标文件初审。
20.2.1符合性检查。评标委员会依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。
20.3投标文件的比较与评价
20.3.1本项目采用的评标方法为综合评分法。评标的依据为招标文件和投标文件。
20.3.2比较与评价。评标委员会按招标文件中规定的评标方法和标准，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行综合比较与评价。
20.3.3推荐中标候选投标人。评标委员会按分数高低顺序推荐中标候选投标人。
20.4评标过程的保密性。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
20.5投标人在评标过程中，所进行的力图影响评标结果的活动，可能导致其被取消中标资格。
21.投标文件的澄清或说明
21.1评标时评标委员会有权要求投标人就其投标文件中含义不明确的内容予以澄清或说明，或者对投标文件中模糊不清的材料要求其提供原件核实。
21.2投标人对要求澄清或说明的内容应在评标委员会规定的时间内以书面形式予以澄清，该澄清或说明函应有法定代表人或其委托代理人的签名或盖公章，对于评标委员会提出核对原件的要求应在规定时间内响应。
21.3投标人的澄清或说明函是投标文件的组成部分。
21.4投标人对投标文件的澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标的实质内容。
22．无效投标
22.1投标人如有下列情况之一的，在本项目评标过程中将作无效投标处理：
（1）投标人的投标文件所附材料不足以证明投标人具备本项目要求的投标资格条件；
（2）投标人不接受评标委员会对其投标报价错误的更正；
（3）投标人未就《项目需求》中的所有服务内容作完整唯一报价；
（4）投标人的投标文件未按招标文件的要求密封、签署、标记、盖章的；
（5）投标文件无法人代表或正式授权的投标人代表签字或未盖单位公章的；或签字人未经法定代表人有效委托的；
（6）投标人无法在规定时间内提供资格证明材料进行核对，或应评标委员会要求提供的有关材料原件与其在投标文件中所提供的材料复印件不一致；
（7）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标货物报有两个或多个报价，且未声明哪一个为最终报价的（按招标文件规定提交备选投标方案的除外）；
（8）投标文件内容中有与招标内容及招标需求有重大偏离或保留的，不符合招标文件规定的其他实质性要求和条件的；
（9）投标报价超出招标上限控制价的；
（10）评审时，评标委员会认为某投标人的报价明显不合理或者低于成本，有可能影响质量和不能诚信履约的，有权要求其在规定的期限内提供书面文件予以说明，否则，评标委员会有权判定其报价无效。
（11）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（12）招标文件中有规定的其它无效投标条款。
22.2在评标过程中或评标结束后，一旦发现投标人或中标人参加本次招标前近三年内在相关招投标招标或经营活动中有重大违法违规记录的，可认定其为投标无效或取消中标资格。
23．废标
23.1招标过程中出现下列情形之一的，本项目将予以废标：
（1）出现影响招标公正的违法、违规行为的；
（2）所有投标人均为无效投标的；
（3）因重大变故，招标任务取消的。
六、评标结果
24.拟中标公告
24.1评标委员会将在评标结束后将评标报告递交招标人确认，公告拟中标结果，自公告之日起公示期为一个工作日。
24.2投标人如对拟中标结果有异议，可以在公告送达一个工作日内以书面形式向招标人提出质疑。招标人将在收到投标人的书面质疑后做出答复，但答复的内容不得涉及商业秘密。
25.中标通知
25.1投标人如对拟中标结果无质疑或者质疑不能成立，招标人将向中标投标人发出中标通知书。
25.2招标人无义务向未中标的投标人解释未中标原因和退还其投标文件。
26.合同授予标准
26.1合同将授予被确定为实质上响应招标文件要求，评标认为具备履行合同能力，综合得分排名第一的投标人。
26.2中标投标人因不可抗力或自身原因明显不能履行合同的，或者其他原因被取消中标资格的，招标人可以将排位在中标投标人之后第一位的中标候选投标人确定为中标投标人，与其签订合同，以此类推。
26.3招标人在授予合同时有权按“投标人须知前附表”的规定对招标货物数量和服务予以增加或减少。
27.签订合同
27.1投标人收到中标通知书后，应按中标通知书中规定的时间、地点与招标人签订合同，否则视为其放弃中标资格。
27.2如中标人不按中标通知书的规定签订合同，则按中标人违约处理，招标人可以将排位在中标投标人之后第一位的中标候选投标人确定为中标投标人，与其签订合同，以此类推；或者重新组织招标。
七、其他事项
28.解释权
本招标文件是根据国家有关规定和参照国际惯例编制，解释权属招标人桂林市智航房地产开发有限公司。
29.通讯地址
所有与本招标文件有关的函电请按下列通讯地址联系： 招标单位：桂林市智航房地产开发有限公司
招标人地址：桂林航天工业学院南校区探天楼B座（206室）
一、招标项目的简要说明
本项目的物业类型为：住宅、商业。
本项目分规划用地面积 102107平方米，总建筑面积 194988.01 平方米，地上总建筑面积（计容建筑面积）149880.16平方米（其中：住宅建筑面积 130002.88平方米；公共配套服务面积：5907.05平方米；商业面积：13028.67平方米；其他大门快递站等面积：941.26平方米，）。不计容面积：45107.95平方米。建筑密度29.63%，容积率1.47，绿地率 30.02%。机动车停车位1084 个（其中：地下机动车停车位 1046个；地面机动车停车位 38个），非机动车停车位 2852个。
本项目共计建筑物 48栋（其中住宅 42栋752套，4#楼为传达室，14#楼为幼儿园，7#、17#、24#、34#楼为商铺、写字楼和公寓）；建筑结构为框架剪力墙。
配套设施情况：
公共配套面积共计5907.05平方米。其中24#、34#楼设置物业服务用房建筑面积405.56 平方米，24#楼设置社区服务站建筑面积307.5平方米，24#楼设置文化活动站建筑面积646.01平方米，34#楼设置养老服务设施建筑面积307.79平方米，34#楼设置婴儿服务照护用房建筑面积172.00平方米，34#楼设置社区卫生服务站建筑面积123.2平方米，34#楼设置公共厕所建筑面积55.04平方米，14#楼设置幼儿园建筑面积3889.95平方米。
不计容面积：45107.95平方米。其中一层架空公共活动面积809.5平方米，一层架空通道面积114.8平方米，地下车库面积44183.65平方米。
二、房屋专项维修资金建立情况
开发建设单位按70元/平方米 标准缴存,购房人按 70元/平方米标准缴存。
三、合同期限：签订合同生效至业委会成立并签订新的物业服务合同止。
四、物业管理服务等级标准：三 级
五、本物业的低层物业服务除按照《广西壮族自治区物业管理服务等级标准》三级标准之外，需制定“管家式”物业服务标准，包括但不限于以下服务：
1、24小时专属管家服务；
2、空置房巡查服务；
3、婚庆氛围营造；
4、建立老人健康服务卡；
5、业主艺术文化节；
6、投标人其他特色服务；
六、物业管理服务的内容
（一）常规性物业服务事项包括：
1、房屋建筑共用部位的维护、保养和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
2、房屋共用设施、设备的维护、保养运行和管理，包括：共用的上下水管道、落 水管、楼内共用照明等设施设备，单元可视对讲安防系统、楼内消防设施设备、电梯等。
3、共用设施设备和附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理，包括室外共用照明、 路灯照明、发电机房、配电房、加压供水设备、污水处理系统、室外安防门禁、安防系 统设施设备，室外消防设施设备，道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、停车场 地等。附属配套建筑和设施的日常维护保养和管理，包括商业网点、非营业性的文化体 育、娱乐场所、公益性文化设施、公用停车场等。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的维修、养护与管理。
5、公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、 “四害灭杀”。
6、行人与交通管理，自行车、电动车、摩托车、轿车等车辆停放秩序的管理。采取必要措施，纠正妨碍大多数业主和物业使用人正当权益的违章行为，确保小区道路畅通，秩序良好。
7、维护小区公共秩序，包括安全防范、巡视、门岗值勤，配合和协助公安机关维 护本小区治安防范。
8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。
9、适时组织开展社区文化娱乐休闲活动。
（二）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备（包括毗连部分：上下或左右毗连）的维修、更新费用，由业主和物业使用人承担，物业的共用部位，共用设备维修时 甲方、使用人应当予以配合，阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，业主和物业 使用人应负责赔偿。自用部分和自用设备是指入户门以内的部位和设备，包括从水、电、气户表起至户内的管线和自用阳台等。业主和物业使用人可以自行修缮，也可委托他人或物业服务公司修缮，修缮费用由业主或物业使用人支付。
（三）业主及物业使用人应遵守《临时管理规约》，对业主和物业使用人违反《临时管理 规约》的行为，针对具体行为和情节轻重，乙方可进行劝阻、制止，并向业主委员会和 有关行政管理部门报告，应配合有关行政管理部门的执法工作。
（四）其他委托事项：
一、房屋装饰装修管理：
1、对业主和物业使用人的房屋装修活动进行管理；
2、对房屋装修项目内容进行登记备案并审核；
3、对受业主委托的房屋装修企业和装修队伍的施工人员进出小区实行登记制度等方面的管理；
4、监督装修责任人对房屋装修建筑垃圾进行定期清运，保障小区内整洁干净，实行监控管理，装修垃圾清运费、装修管理费由业主承担。
二、物业资料的管理：
1、物业竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、给水、排水、供电、通信等管网竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料
5、物业质量保修文件和物业使用说明文件
6、有关房屋和公共设备设施、场地使用的物业管理记录文件资料
三、有义务接受和帮助物业管理范围内的紧急求援。为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如：发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、 紧急救险、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
四、未计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建筑物（包括但不限于以下：商场、酒店、办公楼、学校、幼儿园等）、构筑物产权归出卖人所有；由甲方委托物业公司管理，费用由甲方承担。
（五）其他特约服务
1、预约定期上门清扫室内卫生；
2、维修室内水电设备和家用电器；
3、代设计、种植保养园林绿化和盆景，出租时花盆栽；
4、住户委托的其他服务项目；
5、其他中介服务。
特约服务项目不属于本合同所规定的公共物业管理服务范围。乙方可提供服务，并另行收费。凡属物价主管部门已有明文规定的，按规定的收费标准收取；物价主管部门无规定的，乙方按市场价收取。
广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）
序号 | 服务内容 | 服务级别 | 服务标准 |
一、综合服务 | |||
1 | 信用信息及前期物业 服务合同 | 一级物业服务 | 物业服务企业在物业主管部门登记企业信用信息。开发建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，明确双方权利义务，并在公共区域公示。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
2 | 承接查验 | 一级物业服务 | 开发建设单位与物业服务企业按住房城乡建设部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行承接查验，承接查验手续齐全，有记录。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
3 | 物业服务中心 | 一级物业服务 | 设有物业服务中心，配置信息化管理系统。配备专职客户服务人员，公示24小时服务电话，受理业主来访来电、咨询、报修和投诉。物业服务人员在涉及住宅小区内水、电、气等紧急报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场并协助报修。建立完整的报修、维修和投诉回访记录，回访率100%；建立夜间物业服务人员值班制度，处理突发紧急事件。 |
二级物业服务 | 设有物业服务中心，配置信息化管理系统。配备专职客户服务人员，公示24小时服务电话，受理业主来访来电、咨询、报修和投诉，物业服务人员在涉及住宅小区内水、电、气等紧急报修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场并协助报修。建立完整的报修、维修和投诉回访记录，回访率98%；建立夜间物业服务人员值班制度，处理突发紧急事件。 | ||
三级物业服务 | 设有物业服务中心，配置信息化管理系统。配备专职客户服务人员，公示24小时服务电话，受理业主来访来电、咨询、报修和投诉，物业服务人员在涉及住宅小区内水、电、气等紧急报修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场并协助报修。建立完整的报修、维修和回访记录，回访率95%；建立夜间物业服务人员值班制度，处理突发紧急事件。 | ||
四级物业服务 | 设有物业服务中心，并公示服务电话。受理业主来访来电、咨询、报修和投诉。 | ||
五级物业服务 | |||
4 | 物业管理制度及档案管理 | 一级物业服务 | 完善业主信息和住宅小区信息，建立健全质量管理、财务管理、档案管理、检查保修等制度。设置档案资料室，并配备专职档案管理员。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | 完善业主信息和住宅小区信息，建立健全质量管理、财务管理、档案管理、检查保修等制度。设置档案资料室，并配备档案管理员。 | ||
四级物业服务 | 完善业主信息和住宅小区信息，档案资料管理规范、保管齐全、整洁有序、查阅方便。设置档案资料柜。 | ||
五级物业服务 | |||
5 | 项目负责人和项目经理人 | 一级物业服务 | 项目负责人或经理具有5年以上物业服务企业工作经历，在行业信用信息数据库中可查询项目负责人或项目经理的从业资料。 |
二级物业服务 | 项目负责人或经理具有4年以上物业服务企业工作经历，在行业信用信息数据库中可查询项目负责人或项目经理的从业资料。 | ||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 项目负责人或经理具有3年以上物业服务企业工作经历，在行业信用信息数据库中可查询项目负责人或项目经理的从业资料。 | ||
五级物业服务 | |||
6 | 物业服务中心信息公示 | 一级物业服务 | 在物业服务中心显著位置公示物业服务企业营业执照、物业服务人员照片，收费项目、标准及依据，服务承诺、服务电话和监督电话等信息。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
7 | 服务人员 | 一级物业服务 | 物业服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，语言文明、礼貌待人。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
8 | 服务信息 公示与告知 | 一级物业服务 | 在住宅小区的显著位置设置公共信息栏，每单元或楼层设置信息栏。涉及影响住户正常生活的物业服务重要事项，如停水、停电、台风、内涝等，应在住宅 小区公共信息栏、各单元或楼层信息栏张贴通知，履行告知义务，积极采用现代化信息方式告知业主。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | 在住宅小区的显著位置设置公共信息栏，每单元设置信息栏。涉及影响住户正常生活的物业服务重要事项，如停水、停电、台风、内涝等，应在住宅小区公共信息栏、各单元信息栏张贴通知，履行告知义务。 | ||
四级物业服务 | 在住宅小区的显著位置设置公共信息栏。涉及影响住户正常生活的物业服务重要事项，如停水、停电、台风、内涝等，应在公共信息栏张贴通知，履行告知义务。 | ||
五级物业服务 | |||
9 | 突发性事件处理 | 一级物业服务 | 建立公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、燃气安全使用、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，明确责任人。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
10 | 服务人员培训 | 一级物业服务 | 建立物业服务企业内部培训制度，对物业服务人员进行培训，培训覆盖率达到100%，培训时间每年每人不低于60个课时（每课时一般不少于45分钟）。 |
二级物业服务 | 建立物业服务企业内部培训制度，对物业服务人员进行培训，培训覆盖率达到100%，培训时间每年每人不低于50个课时（每课时一般不少于45分钟）。 | ||
三级物业服务 | 建立物业服务企业内部培训制度，对物业服务人员进行培训，培训覆盖率达到100%，培训时间每年每人不低于40个课时（每课时一般不少于45分钟）。 | ||
四级物业服务 | 建立物业服务企业内部培训制度，对物业服务人员进行培训，培训覆盖率达到100%，培训时间每年每人不低于30个课时（每课时一般不少于45分钟）。 | ||
五级物业服务 | 建立物业服务企业内部培训制度，对物业服务人员进行培训，培训覆盖率达到100%，培训时间每年每人不低于20个课时（每课时一般不少于45分钟）。 | ||
11 | 满意率调查 | 一级物业服务 | 每年至少进行一次物业服务满意率调查，覆盖面占已入住业主总户数70%以上，满意率达90%以上，公示满意率调查结果，并有整改报告和回访记录。 |
二级物业服务 | 每年至少进行一次物业服务满意率调查，覆盖面占已入住业主总户数60%以上，满意率达85%以上，公示满意率调查结果，并有整改报告和回访记录。 | ||
三级物业服务 | 每年至少进行一次物业服务满意率调查，覆盖面占已入住业主总户数60%以上，满意率达80%以上，公示满意率调查结果，并有整改报告和回访记录。 | ||
四级物业服务 | 每年进行一次物业服务满意率调查，覆盖面占已入住业主总户数60%以上，满意率达75%以上，公示满意率调查结果，并有整改报告和回访记录。 | ||
五级物业服务 | 每年进行一次物业服务满意率调查，覆盖面占已入住业主总户数60%以上，满意率达70%以上，公示满意率调查结果，并有整改报告和回访记录。 | ||
12 | 公布公共资金收支情况 | 一级物业服务 | 按有关规定和物业服务合同约定及时公布公共收益账目、电梯运行费用、水电公摊费用、消防设施维护费用等公共资金的收支情况。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
13 | 使用住宅专项维修资金 | 一级物业服务 | 按有关规定规范住宅专项维修资金的管理和使用。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
14 | 营造节日氛围 | 一级物业服务 | 营造国家、自治区规定的重要节日的节日氛围。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
15 | 社区文化 活动 | 一级物业服务 | 每年至少开展4次健康有益的社区文化活动，做好宣传活动，并有活动计划、费用预算、管理工作、安全事项等方面的内容。 |
二级物业服务 | 每年至少开展3次健康有益的社区文化活动，做好宣传活动，并有活动计划、费用预算、管理工作、安全事项等方面的内容。 | ||
三级物业服务 | 每年至少开展2次健康有益的社区文化活动，做好宣传活动，并有活动计划、费用预算、管理工作、安全事项等方面的内容。 | ||
四级物业服务 | 每年至少开展1次健康有益的社区文化活动，做好宣传活动，并有活动计划、费用预算、管理工作、安全事项等方面的内容。 | ||
五级物业服务 | |||
二、房屋管理 | |||
1 | 房屋管理服务 | 一级物业服务 | 按照有关规定、物业服务合同和管理规约提供房屋管理服务。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
2 | 房屋及配套设施设备管理 | 一级物业服务 | 按照物业服务合同和管理规约的约定，对房屋及配套设施设备进行管理，主要设施设备完好率不低于98%。 |
二级物业服务 | 按照物业服务合同和管理规约的约定，对房屋及配套设施设备进行管理，主要设施设备完好率不低于95%。 | ||
三级物业服务 | 按照物业服务合同和管理规约的约定，对房屋及配套设施设备进行管理，主要设施设备完好率不低于90%。 | ||
四级物业服务 | 按照物业服务合同和管理规约的约定，对房屋及配套设施设备进行管理，主要设施设备完好率不低于85%。 | ||
五级物业服务 | |||
3 | 房屋共用部位管理制度 | 一级物业服务 | 建立完善的房屋共用部位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
4 | 房屋和共用部位、共用设施设备巡检及维修 | 一级物业服务 | 每日对房屋和共用部位、共用设施设备进行巡检，发现损坏需修复的，保修期内应及时报修；保修期外的，应先公示告知，再及时编制维修计划，提出报告和建议，由业主进行表决，并公示表决结果，根据表决结果组织维修。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
5 | 住宅装饰装修管理 | 一级物业服务 | 有完善的住宅装饰装修管理制度，建立住宅装饰装修管理档案。装饰装修期间，每日至少巡查2次现场，发现住户未申报登记进行装饰装修或者装饰装修过程中存在涉嫌违法违规的行为，应立即劝阻、制止；对拒不改正的，书面报告当地街道办事处、社区居委会，并抄送相关主管部门。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | 有完善的住宅装饰装修管理制度，建立有装饰装修管理档案。装饰装修期间，每日至少巡查1次现场，发现住户未申报登记进行装饰装修或者装饰装修过程中存在涉嫌违法违规的行为，应立即劝阻、制止；对拒不改正的，书面报告当地街道办事处、社区居委会，并抄送相关主管部门。 | ||
四级物业服务 | 有完善的住宅装饰装修管理制度，建立有装饰装修管理档案。装饰装修期间，每周至少巡查5次现场，发现住户未申报登记进行装饰装修或者装饰装修过程中存在涉嫌违法违规的行为，应立即劝阻、制止；对拒不改正的，书面报告当地街道办事处、社区居委会，并抄送相关主管部门。 | ||
五级物业服务 | 有完善的住宅装饰装修管理制度，建立有装饰装修管理档案。装饰装修期间，每周至少巡查3次现场，发现住户未申报登记进行装饰装修或者装饰装修过程中存在涉嫌违法违规的行为，应立即劝阻、制止；对拒不改正的，书面报告当地街道办事处、社区居委会，并抄送相关主管部门。 | ||
6 | 房屋外观管理 | 一级物业服务 | 房屋外观完好，符合原设计要求。及时劝阻违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、违规违章装修等侵害公共利益的行为，报告当地街道办事处、社区居委会，并抄送相关主管部门。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
7 | 巡查制度 | 一级物业服务 | 建立健全巡查制度，每日至少巡查1次住宅小区房屋单元门、楼梯通道、地下室以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达98%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。 |
二级物业服务 | 建立健全巡查制度，每周至少巡查5次住宅小区房屋单元门、楼梯通道、地下室以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达95%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。 | ||
三级物业服务 | 建立健全巡查制度，每周至少巡查4次住宅小区房屋单元门、楼梯通道、地下室以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达90%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。 | ||
四级物业服务 | 建立健全巡查制度，每周至少巡查4次住宅小区房屋单元门、楼梯通道、地下室以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达85%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。 | ||
五级物业服务 | 建立健全巡查制度，每周至少巡查2次住宅小区房屋单元门、楼梯通道、地下室以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达80%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。 | ||
8 | 住宅小区平面示意图服务 | 一级物业服务 | 住宅小区主出入口张贴住宅小区平面示意图、消防疏散图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 无此项服务。 | ||
五级物业服务 | |||
9 | 住户入住、搬出管理制度 | 一级物业服务 | 建立住户入住、搬出管理制度，告知住户事前登记报备物品、搬入搬出等注意事项。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 建立住户入住、搬出管理制度。 | ||
五级物业服务 | |||
三、共用设施设备维修养护 | |||
1 | 共用设施设备 | 一级物业服务 | 电梯、水电、消防、安防等共用设施设备运行正常、状态良好。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 电梯、水电、消防、安防等共用设施设备功能正常。 | ||
五级物业服务 | |||
2 | 共用设施设备日常管理和维修养护 | 一级物业服务 | 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立完整的共用设施设备清册档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 | ||
五级物业服务 | |||
3 | 共用设施设备制度 | 一级物业服务 | 共用设施设备标志齐全、管理规范，维护良好，责任人明确；配备专业的操作维护人员，供配电设备管理人必须持相关技能证书上岗。严格执行设施设备操作规程及保养规范，定期保养。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 共用设施设备管理到位，维护良好，责任人明确；配备专业的操作维护人员，供配电设备管理人必须持相关技能证书上岗。按规定操作设施设备，定期保养。 | ||
五级物业服务 | |||
4 | 消防安全制度 | 一级物业服务 | 建立消防设施设备定期维修保养制度，对需要专业消防维修保养单位进行维修保养的设施设备，应与消防维修保养单位签订消防维修保养合同；消防维修保养单位应出具专业的检测报告。建立消防安全责任制度，明确各级岗位的消防安全职责。消防人员具备上岗资格证。消防设施设备完好，可随时启用。消防通道畅通。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
5 | 设备房 环境 | 一级物业服务 | 设备房保持整洁干净、通风良好，有防鼠、防尘、防水、防火等措施，无冒、滴、漏及鼠害现象。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 设备房保持整洁、通风，有防鼠、防尘、防水、防火等措施。 | ||
五级物业服务 | |||
6 | 设备房操作规程及相关标识 | 一级物业服务 | 设备房内相关操作规程张贴上墙；建立来访登记台账；流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备警示标识等清晰可见。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 设备房内相关操作规程张贴上墙；流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备警示标识等清晰可见。 | ||
五级物业服务 | |||
7 | 专人值守 | 一级物业服务 | 消防监控、中控室等有专人24小时值班；消防中心须配备消防报警专线电话。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
8 | 停车场 管理系统 | 一级物业服务 | 每两月检测停车场管理（道闸）系统，包括车道闸、人行道闸控制部分，道闸清洁润滑，电脑软件数据备份，电脑主机设备除尘等内容，及时维护，并做好记录。 |
二级物业服务 | 每季度检测停车场管理（道闸）系统，包括车道闸、人行道闸控制部分，道闸清洁润滑，电脑软件数据备份，电脑主机设备除尘等内容，及时维护，并做好记录。 | ||
三级物业服务 | 每半年检测停车场管理（道闸）系统，包括车道闸、人行道闸控制部分，道闸清洁润滑，电脑软件数据备份，电脑主机设备除尘等内容，及时维护，并做好记录。 | ||
四级物业服务 | 按物业服务合同约定，定期对停车场管理（道闸）系统进行维护和检测。 | ||
五级物业服务 | |||
9 | 住宅小区道路与交通标识 | 一级物业服务 | 住宅小区道路平整，各条道路及停车场地等交通标识齐全、规范。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
10 | 公共照明设备 | 一级物业服务 | 对公共照明设备明确开关时间，每日检查，路灯、楼道灯完好率不低于98%。 |
二级物业服务 | 对公共照明设备明确开关时间，每日检查，路灯、楼道灯完好率不低于95%。 | ||
三级物业服务 | 对公共照明设备明确开关时间，每日检查，路灯、楼道灯完好率不低于90%。 | ||
四级物业服务 | 对公共照明设备明确开关时间，每日检查，路灯、楼道灯完好率不低于85%。 | ||
五级物业服务 | 对公共照明设备明确开关时间，每日检查，路灯、楼道灯完好率不低于80%。 | ||
11 | 安全警示标识和防范措施 | 一级物业服务 | 共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应设置相应的警示标识，采取具体防范措施。建立突发性事件应急方案。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
12 | 停水停电停气处理 | 一级物业服务 | 接到相关部门停水、停电、停气通知后，应提前通知业主，配置备用应急发电机的按物业服务合同约定使用。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
13 | 二次供水 | 一级物业服务 | 有储水设备的，储水设备符合二次供水卫生要求；设专人管理，至少每半年应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合现行国家标准，要求专业机构提供检测报告，并在住宅小区公共信息栏进行公示。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 有储水设备的，储水设备符合二次供水卫生要求；水质符合现行国家标准。 | ||
五级物业服务 | |||
14 | 防汛处理 | 一级物业服务 | 建立防汛预案，并配备有防汛物资（沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等）。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | 建立防汛预案，并配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等）。 | ||
五级物业服务 | |||
四、协助维护公共秩序 | |||
1 | 监控设备 | 一级物业服务 | 对于配有监控设备系统的住宅小区，不定期进行调试与保养，做好记录，保证各项监控设备24小时正常运行，完好率不低于98%。 |
二级物业服务 | 对于配有监控设备系统的住宅小区，不定期进行调试与保养，做好记录，保证各项监控设备24小时正常运行，完好率不低于95%。 | ||
三级物业服务 | 对于配有监控设备系统的住宅小区，不定期进行调试与保养，做好记录，保证各项监控设备24小时正常运行，完好率不低于90%。 | ||
四级物业服务 | 对于配有监控设备系统的住宅小区，不定期进行调试与保养，做好记录，保证各项监控设备24小时正常运行，完好率不低于85%。 | ||
五级物业服务 | |||
2 | 住宅小区 出入口管理 | 一级物业服务 | 实行封闭性管理的住宅小区，主出入口设有24小时值勤，并有值勤记录，其他出入口根据需要设置值勤并有值勤记录，无人值守的出入口设有定期巡查并有巡查记录；公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。建立IC卡系统，包括门禁、车辆进出、停车等内容；定期调试与维护系统，保证系统正常运行。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | 实行封闭性管理的住宅小区，主出入口设有24小时值勤。 | ||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
3 | 信息化巡逻系统 | 一级物业服务 | 对于配置信息化巡逻系统的住宅小区，根据需要设定巡查路线、时间，不定期进行调试与保养，做好记录，保证正常运行；对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。 |
二级物业服务 | 对于配置信息化巡逻系统的住宅小区，根据需要设定巡查路线、时间，不定期进行调试与保养，做好记录，保证正常运行；对重点区域、重点部位每6小时至少巡查1次。 | ||
三级物业服务 | 对于配置信息化巡逻系统的住宅小区，根据需要设定巡更路线、时间，不定期进行调试与保养，做好记录，保证正常运行；对重点区域、重点部位每8小时至少巡查1次。 | ||
四级物业服务 | 无此项服务。 | ||
五级物业服务 | |||
4 | 夜间值勤 | 一级物业服务 | 夜间主出入口及停车场等值勤人员配置通讯设备，收到警情信号后应在15分钟内赶到现场进行处理。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | 夜间主出入口及停车场等值勤人员配置通讯设备，收到警情信号后应在25分钟内赶到现场进行处理。 | ||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
5 | 车辆管理 | 一级物业服务 | 配置完备且明显的车辆行走、限速、方向、停放等交通标志，对进出住宅小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。建立停车突发情况预案，临时车位、租用车位管理规程。对车辆违规占用消防通道，影响消防安全的，及时劝阻，对拒不改正的，及时报告并协助相关主管部门处理。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | 对进出住宅小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。对车辆违规占用消防通道，影响消防安全的，及时劝阻，对拒不改正的，及时报告并协助相关主管部门处理。 | ||
四级物业服务 | |||
五级物业服务 | |||
6 | 非机动车停放管理 | 一级物业服务 | 对非机动车停放进行规范管理，引导车辆有序停放，并提供智能充电服务。充电设施齐全，充电管理规范；消防设施装置设置合理、有效。 |
二级物业服务 | |||
三级物业服务 | |||
四级物业服务 | |||
……上述内容没有展示完整，更多请点击原文查看……
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